L’agenzia immobiliare svolge la funzione di cercare, per chi ha un immobile da vendere o dare in locazione, la persona interessata a comprare o a prendere in affitto l’immobile e ad accompagnare a visitare gli immobili per chi è in cerca di un immobile.
A volte, per necessità, ci si affida ad un’agenzia per la compravendita di un immobile ed è fondamentale affidarsi ad un professionista, per evitare brutte sorprese. Quali sono quindi i punti fondamentali da seguire quando si decide di vendere o acquistare una casa?
Innanzitutto, è necessario verificare che la persona a cui ci si rivolge sia un agente immobiliare provvisto di patentino rilasciato dalla Camera di Commercio (Ruolo Mediatori) e definire sempre per iscritto tutti i dettagli e gli accordi e in particolare l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento.
Il Consumatore può pretendere l’utilizzo di formulari depositati presso la Camera di Commercio, sia per la definizione dell’incarico di vendita, sia per l’accettazione della proposta. Tali moduli dovranno essere:
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di facile comprensione
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contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo di mediatore o della società di mediazione
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indicare la proposta di acquisto, incarico di mediazione
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specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti
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indicare i riferimenti del proprietario
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indicare il termine entro il quale si deve redigere l’atto definitivo
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essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
E’ bene ricordare che la provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo. Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.
Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:
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clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo
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clausola di risoluzione delle controversie, se indica come foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente
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clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.
È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:
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Pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva)
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reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile
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possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile
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assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari
Le eventuali caparre devono essere intestate al venditore e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro.
L’incarico di vendita è l’accordo che l’aspirante venditore sottoscrive con l’agente immobiliare che lo vincola, per un determinato lasso di tempo ai fini di una futura vendita.
E’ bene precisare che chi sottoscrive tale incarico deve prestare attenzione a ciò che firma, come alla durata (solitamente è specificata in modo dettagliato e potrebbe rinnovarsi automaticamente in mancanza di una disdetta scritta inviata con un certo preavviso), alla clausola esclusiva che vieta all’aspirante venditore di rivolgersi ad altre agenzie o concludere provatamente un affare, pena il pagamento di penali.
La proposta irrevocabile di acquisto è l’atto con il quale i potenziali acquirenti propongono all’aspirante venditore l’acquisto di un determinato immobile a un dato prezzo. In sostanza è una comunicazione scritta con la quale un aspirante acquirente si propone al venditore della casa a cui è interessato.
La proposta impegna per un certo periodo di tempo (ad esempio un mese) solo una delle due parti in causa, l’acquirente.
Il venditore rimane invece libero durante tale periodo di vendere ad altri. Per questo motivo si definisce proposta di carattere unilaterale.
Decorso il termine indicato nella proposta senza che sia stata sottoscritta dal venditore per accettazione, le condizioni indicate si intendono decadute e perdono di ogni efficacia.
È importante che l’accettazione avvenga per iscritto, così come per iscritto è stata formulata la proposta.
Una proposta irrevocabile di acquisto redatta in maniera precisa deve contenere alcuni elementi fondamentali:
• la descrizione minuziosa e dettagliata dell’immobile che si desidera acquistare
• il prezzo che si intende versare per l’acquisto
• le modalità di pagamento prescelte
• il termine ultimo entro il quale il venditore deve accettare la proposta.
Il documento deve prevedere l’impegno da parte del venditore a verificare tutti gli aspetti legati alla regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Infatti, chi è interessato a comprare deve tutelarsi da eventuali sorprese perché dopo l’acquisto potrebbero sorgere problemi legati a:
• mancanza di agibilità
• abusi edilizi
• presenza di servitù
• utilizzo di parti comuni
• spese condominiali già deliberate, ecc..
Al fine di assicurarsi sulle reali e serie intenzioni dell’aspirante acquirente, la parte venditrice può richiedere di accompagnare la proposta irrevocabile di acquisto con una somma in denaro a titolo di deposito cauzionale.
Nel caso in cui venga fatta questa richiesta, è consigliabile versare la somma con assegno non trasferibile intestato al proprietario o ai proprietari, da depositare presso l’intermediario immobiliare.
Essa andrà a costituire la caparra confirmatoria soltanto nel caso in cui la proposta sia accettata e quindi, in tale circostanza, sarà poi detratta dal prezzo di vendita.
Nel caso in cui invece la proposta non venga accettata, l’agente immobiliare dovrà restituire interamente la cauzione, senza pretesa di risarcimento danni o pagamento di alcuna mediazione.
Se invece dopo l’accettazione da parte del venditore è l’acquirente ad avere un ripensamento e a voler rinunciare all’acquisto, non solo non gli verrà restituito il deposito cauzionale, ma dovrà anche pagare il compenso di mediazione all’agente immobiliare.
S.B.
Foto di Arek Socha da Pixabay
